South Korean government's ultra-strong housing market stabilisation measures... Designation of “land transaction permit zones” across Seoul and strengthened lending regulations

📌 Summary

On 15 October, the government announced unprecedented ultra-strong regulatory measures. These target curbing speculative demand and suppressing credit expansion by designating the entire Seoul metropolitan area and key southern Gyeonggi regions as adjustment target zones, speculative overheating districts, and land transaction permit zones, while significantly tightening lending restrictions.

📖 Why it matters! (Significance and context)

The government's “10·15 Housing Market Stabilisation Measures” are designed to strongly curb speculative demand and gap investment in the Han River Belt and key metropolitan areas, where housing prices had been surging. This encompasses all regulatory tools available to the government under current law, demonstrating a strong policy commitment to calm panic buying sentiment and cool the housing transaction market. In particular, the designation of Land Transaction Permit Zones across the whole of Seoul and the reduction in loan limits are expected to have a major impact on the market by severely restricting home purchases by non-genuine buyers.

🔥 Key takeaways

1️⃣ Extensive expansion of regulated zones and designation of land transaction permit areas

• The entire Seoul metropolitan area and 12 regions in southern Gyeonggi Province are designated as adjustment target zones and speculative overheating districts, subjecting them to stringent restrictions on subscription, lending, and taxation systems.
• These areas are additionally designated as land transaction permit zones until 31 December 2026.
• Within Land Transaction Permit Zones, property purchases are permitted solely for actual residential purposes. A two-year mandatory actual residence requirement from the date of acquisition is imposed, effectively blocking gap investment.

2️⃣ Significant Strengthening of Loan Regulations

• For purchases of properties exceeding 1.5 billion won within Regulated Areas, the maximum mortgage loan limit is reduced from the current 600 million won to 200 million to 400 million won.
• For single-homeowners' jeonse loans in the capital region, the Debt Service Ratio (DSR) is applied for the first time, acting as a factor in shrinking the jeonse market.
• Introduces stringent financial sector regulations to curb speculative demand and suppress credit expansion.

3️⃣ Contrasting market outlooks on the ultra-tight regulations

• “Prices will rise further” outlook: Points out that reduced supply due to regulations could actually trigger price increases, and that prices may surge sharply once regulations are eased, compensating for the pent-up demand.
• “This time it will be contained” outlook: Anticipates that strong lending restrictions have proven effective in the past, and that combining them with permanent regulatory systems and sufficient housing supply could yield results.
• Experts anticipate a short-term breathing space in the market, characterised by price adjustments and a wait-and-see attitude in the sales market, particularly in areas experiencing sharp price rises centred around the Han River Belt.

4️⃣ Fundamental Limitations of Regulation and Additional Concerns

• Controlling house price rises driven by purchases from cash-rich individuals and transactions between them has inherent limitations.
• Concerns have been raised that this could encourage a reduction in jeonse (lump-sum deposit rental) supply and accelerate the shift towards monthly rentals (potential reduction in jeonse supply due to the ban on gap investment and the requirement for owner-occupancy).
• It has been pointed out that for long-term market stability, complementary measures such as supply expansion and strengthening the requirements for the capital gains tax exemption for one household owning one home are necessary.

🔍 In summary

The government has expressed its strong determination to eradicate speculative demand by applying ultra-strong regulations across the entire Seoul metropolitan area and southern Gyeonggi Province through its housing market stabilisation measures. Designating land transaction permit zones and tightening loan regulations are expected to block gap investments and artificial demand, cooling the housing market, particularly in the Han River Belt, in the short term. However, concerns persist regarding the long-term stabilising effect of these measures, stemming from abundant liquidity in the market, the limited control over transactions by cash-rich individuals, and the acceleration of monthly rentals due to a decline in jeonse properties. The success of the policy hinges on the future lending review stance of financial authorities and whether additional housing supply measures are implemented. Due to the ultra-strong regulatory measures, a wait-and-see attitude is expected to prevail in the housing sales market for the time being.

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한국 정부의 초강력 주택시장 안정화 대책... 서울 전역 '토허제' 지정과 대출 규제 강화

📌 한줄요약

정부가 투기 수요 차단과 신용 팽창 억제를 목표로 서울 전역 및 경기 남부 주요 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정하고 대출 규제를 대폭 강화하는 전례 없는 초고강도 규제책을 10월 15일 발표했다.

📖 왜 중요한가! (의미와 맥락)

정부의 '10·15 주택시장 안정화 대책'은 주택 가격 급등세를 보이던 한강벨트와 수도권 주요 지역의 투기적 수요와 갭투자를 강력하게 억제하기 위한 조치이다. 이는 현행법상 정부가 활용할 수 있는 모든 규제 수단을 망라한 것으로, 시장의 패닉 바잉 심리를 진정시키고 주택 매매 시장을 냉각시키려는 강력한 정책적 의지를 보여준다. 특히 서울 전역의 토지거래허가구역 지정과 대출 한도 축소는 실수요자 외의 주택 매수를 극도로 제한하여 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

🔥 핵심 포인트 (Key takeaways)

1️⃣ 광범위한 규제지역 확대 및 토지거래허가구역 지정

• 서울 전역 및 경기 남부 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정하여 청약, 대출, 세금 제도에 강력한 제한 적용함.

• 해당 지역에 대해 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 추가 지정함.

• 토지거래허가구역에서는 실거주 목적으로만 주택 매수 가능하며, 취득일로부터 2년간 실제 거주 의무를 부과하여 갭투자 원천 차단함.

2️⃣ 대출 규제의 대폭 강화

• 규제지역 내 15억 원 초과 주택 구입 시 주택담보대출 최대한도를 현행 6억 원에서 2억~4억 원까지 축소함.

• 1주택자의 수도권 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율)을 처음으로 적용하여 전세시장 축소 요인으로 작용함.

• 투기 수요 차단 및 신용 팽창 억제를 위한 강력한 금융권 규제 도입함.

3️⃣ 초고강도 규제에 대한 상반된 시장 전망

• '더 오른다'는 전망: 규제로 인한 유통 물량 감소가 오히려 가격 상승을 유발할 수 있으며, 규제가 풀리면 눌린 만큼 가격이 치솟을 위험성 지적함.

• '이번엔 잡힌다'는 전망: 강력한 대출 규제가 과거 실증적 효과가 있었으며, 상시 규제 제도와 충분한 주택 공급이 병행되면 효과를 볼 수 있다고 예상함.

• 전문가들은 단기적으로 한강벨트 중심의 집값 급등 지역에서 가격 조정 및 매매시장 관망세를 통한 숨 고르기 장세 돌입 예상함.

4️⃣ 규제의 근본적 한계와 추가 우려 사항

• 현금 부자의 주택 매수 및 이들 간의 거래로 인한 집값 상승 통제는 한계가 있음.

• 전세 물건 공급 감소와 월세 가속화를 부추길 수 있다는 우려 제기됨 (갭투자 금지 및 실거주 의무로 인한 전세 물량 축소 가능성).

• 장기적 시장 안정을 위해서는 공급 확대라는 정공법 보완 및 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 등 추가 조치가 필요하다는 지적 있음.

🔍 정리하면

정부가 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역과 경기 남부 지역에 초강력 규제를 일괄 적용하며 투기 수요를 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지를 표명하였다. 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 강화는 갭투자 및 가수요를 차단하고 단기적으로 한강벨트를 중심으로 한 주택 시장을 냉각시킬 것으로 전망된다. 하지만, 시중의 풍부한 유동성과 현금 부자의 거래 통제 한계, 전세 물건 감소로 인한 월세 가속화 우려 등은 이 대책의 장기적인 안정 효과와 관련하여 지속적인 논란을 예고한다. 정책의 성공 여부는 향후 금융 당국의 대출 심사 태도와 더불어 주택 공급 대책의 추가 보완 여부에 달려있음. 초고강도 규제책으로 인해 주택 매매 시장은 당분간 관망세가 우세할 것으로 보임.

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