서울 집값, 이미 슈퍼 사이클 진입... 수요 억제책은 실패, 유일한 해법은 특급 공급?

Seoul Home Prices Already Enter Super Cycle... Demand Suppression Fails, Only Solution Is Special Supply?

서울 집값, 이미 슈퍼 사이클 진입... 수요 억제책은 실패, 유일한 해법은 특급 공급?

📌 한줄요약

최근 한국 정부의 부동산 대책에도 불구하고 서울 집값은 슈퍼 사이클에 진입하여 상승세가 지속되고 있으며, 수요 억제 정책의 실패를 인정하고 공급 대책과 조세 형평성 제고에 집중해야 한다.

📖 왜 중요한가! (의미와 맥락)

정부의 강력한 대출 규제 정책 발표에도 불구하고 서울 집값이 오히려 상승하여 5년 만에 최고치를 기록하는 등 시장 불안정이 가속화되고 있다. 이는 부동산 가격 결정의 본질적 요인인 공간 시장(공급), 금융 시장(유동성), 인플레이션 환경이 모두 가격 상승을 가리키기 때문이다. 특히, 대출 규제가 부유층에게는 큰 영향을 미치지 못하고 실수요자와 상대적 약자에게만 차별적으로 작용하는 '나쁜 정책'이었다는 분석은 향후 정부 정책의 방향성에 대한 근본적인 재검토를 요구한다. 서울 집값이 슈퍼 사이클에 들어섰다는 진단은 단기적인 정책으로 가격 안정을 기대하기 어렵다는 현실을 보여준다.

🔥 핵심 포인트 (Key takeaways)

1️⃣ 부동산 가격 상승을 이끄는 세 가지 본질적 요인:

공간 시장 측면: 주택 공급 부족 심화 (내년부터 2만 채 이하, 2029년 심각한 수준).
금융 시장 측면: 코로나 이후 유동성 대폭 확대 및 향후 추가 풀림 가능성.
인플레이션 측면: 부동산이 인플레이션 헷지 기능을 하여 자산 가치 방어 수단으로 작용함.

2️⃣ 수요 억제 정책의 한계와 비판:

정책 비판: 대출을 극도로 제한한 것은 부동산 가격 상승기에 성공할 수 없는 수요 정책이며, 부유층은 사금융 등을 통해 규제를 우회할 수 있어 상대적 약자만 피해를 보는 '나쁜 정책'이었음.
시장 결과: 정책이 오히려 강남 등 고가 지역에 한 채만 보유하려는 전략으로 변화를 유도하는 결과 초래.
장기적 균형: 강남이 먼저 오르지만, 장기간 누적 상승률은 강북도 따라잡으며 공간 균형을 찾아가는 흐름임.

3️⃣ 전월세 시장의 불안정성 심화와 해법:

전월세 동향: 전세가 줄고 반전세 중심의 월세화 가속 (서울 빌라 월세 거래량 59.3% 차지).
전세 감소 이유: 전세 사기 등으로 인해 전세 계약의 법적 보장이 약화됨.
주거 보조금 제안: 서민 보호를 위해 주거 보조금 체계를 정액제에서 미국식 정률제 (적정 월세 수준과 임금 30%의 차액 보조)로 전환할 필요가 있음.

4️⃣ 조세 형평성 차원의 보유세 인상 필요성:

보유세 실효세율 문제: 한국의 부동산 보유세 실효세율은 0.1%로 미국(평균 0.8%)이나 일본(1%) 대비 지나치게 낮음.
인상 목적: 보유세 인상은 조세 형평성을 위한 것이며, 서울 집값 안정화 효과는 미미함.
보완 장치: 장기 거주 노년층의 세금 부담 해소를 위해 보유세 및 양도세를 자산 처분 시점까지 이월 납부하는 방안이 필요함.

5️⃣ 부동산 가격 안정화를 위한 유일한 해법, 공급 대책:

핵심 방안: 공공 토지를 활용하여 주변 기축 시장가 대비 20% 할인된 가격으로 민간 브랜드 아파트를 대규모 분양 시장에 공급하는 정책이 유효함.
목표: 매매 수요를 분양 시장으로 옮겨 기존 부동산 시장의 과열을 해소해야 함.
서울시 정책 비판: 용산 국제 업무 지구 등지의 오피스 과다 공급 계획은 전 세계적 추세와 맞지 않으며, 주택 공급 확대(2만 채 규모)로 계획을 수정하는 것이 시급함.

6️⃣ 서울 부동산 시장은 이미 슈퍼 사이클 진입:

사이클 진단: 서울 집값은 강남(작년)과 강북(올해 초) 모두 슈퍼 사이클에 진입하였으며, 한 번 타면 3~4년간 지속되는 슈퍼 사이클은 수요 억제 정책으로 막기 어려움.

🔍 정리하면

서울 집값은 주택 공급 부족, 유동성 확대, 인플레이션 헷지 수요라는 근본적 요인에 의해 슈퍼 사이클에 진입한 상태이다. 정부의 대출 규제 중심의 수요 억제 정책은 부유층에 대한 영향이 적어 실패했으며, 부동산 가격 안정화에 기여하지 못했다. 장기적인 관점에서 가격 안정화를 위해서는 수요가 원하는 곳에 대규모 분양 시장을 열어 기존 매매 시장의 수요를 흡수하는 공급 대책이 유일한 해법으로 제시된다. 한편, 현재 낮은 수준인 보유세의 실효세율은 조세 형평성 차원에서 인상해야 하며, 동시에 고령층을 위한 납부 이월 등 보완 장치가 마련되어야 한다. 마지막으로, 종묘 앞 재개발 논쟁에서 서울시의 용적률 1,000% 상향 계획은 민간 개발 특혜이며, 랜드마크 경관 보호라는 도시 계획의 기본 원칙에도 위배된다는 지적이 강하게 제기된다.

💰 투자 조언

실수요자 매수 전략: 슈퍼 사이클 진입으로 부동산 가격이 소득 상승을 앞지르는 경향이 있으므로, 폭락을 기다리기보다 본인의 소득 수준과 생애 주기를 고려하여 적당한 실수요 주택을 전략적으로 마련하는 것이 합리적 판단이다.
지역 선택: 2021년 신고가를 돌파한 강남권보다 아직 덜 오른 강북권 아파트를 중심으로 미래 소득 수준을 고려하여 선택한다.

🏷️ 키워드

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Seoul Home Prices Already Enter Super Cycle... Demand Suppression Fails, Only Solution Is Premium Supply?

📌 Summary

Despite recent Korean government real estate measures, Seoul home prices have entered a super cycle, continuing their upward trend. The failure of demand suppression policies must be acknowledged, with focus shifting to supply measuresand improving tax equity.

📖 Why it matters! (Significance and context)

Despite the government's announcement of stringent loan regulation policies, Seoul home prices have actually risen, hitting a five-year high, accelerating market instability. This is because all the fundamental factors determining real estateprices—the spatial market (supply), financial market (liquidity), and inflation environment—are pointing toward price increases. Particularly, analyses suggesting that the loan restrictions were a ‘bad policy’—one that had little impact on the wealthy while disproportionately affecting actual buyers and relatively disadvantaged groups—call for a fundamental reexamination of the government's future policy direction. The diagnosis that Seoul housing prices have entered a super cycle highlights the reality that short-term policies are unlikely to stabilize prices.

🔥 Key Takeaways

1️⃣ Three fundamental drivers of real estate price increases:

Spatial market aspect: Deepening housing supply shortage (under 20,000 units from next year, reaching critical levels by 2029).
Financial market aspect: Massive post-COVID liquidity expansion and potential for further easing.
Inflation aspect: Real estate functions as an inflation hedge, serving as a means to defend asset value.

2️⃣ Limitations and Criticisms of Demand Suppression Policies:

Policy Criticism: Extremely restrictive lending policies are ineffective demand-side measures during a real estate price surge. Wealthy individuals can circumvent regulations through private lending, making this a ‘bad policy’ that disproportionately harms the relatively disadvantaged.
Market Outcome: The policy inadvertently encouraged a shift toward a strategy of owning only one property in high-priced areas like Gangnam.
Long-Term Equilibrium: Gangnam rises first, but over the long term, the cumulative growth rate catches up in Gangbuk, leading to spatial equilibrium.

3️⃣ Deepening Instability in the Jeonse/Monthly Rent Market and Solutions:

Jeonse/Monthly Rent Trends: Jeonse contracts while monthly rent, centered on half-jeonse, accelerates (monthly rent transactions account for 59.3% of Seoul villa transactions).
Reasons for Jeonse Decline: Legal safeguards for jeonse contracts weakened due to issues like jeonse fraud.
Proposal for Housing Subsidies: To protect low-income households, the housing subsidy system should shift from a fixed-amount system to an American-style percentage-based system (subsidizing the difference between an appropriate monthly rent level and 30% of wages).

4️⃣ Need to raise property taxes for tax equity:

Issue of effective property tax rate: South Korea's effective property tax rate is 0.1%, excessively low compared to the US (average 0.8%) or Japan (1%).
Purpose of increase: Raising property taxes aims for tax equity, with minimal effect on stabilizing Seoul housing prices.
Complementary Measures: To alleviate the tax burden on long-term elderly residents, a system is needed to deferpayment of property taxes and capital gains taxes until the asset is disposed of.

5️⃣ The Sole Solution for Stabilizing Real Estate Prices: Supply Measures:

Key Approach: A policy of supplying large-scale private-brand apartments to the primary market at prices discounted by 20% compared to surrounding benchmark market prices, utilizing public land, is effective.
Goal: Shift purchase demand to the new-build market to resolve overheating in the existing real estate market.
Critique of Seoul City Policy: Plans for excessive office supply in areas like the Yongsan International Business District contradict global trends. Urgent revision is needed to expand housing supply (20,000 units scale).

6️⃣ Seoul's real estate market has already entered a super cycle:

Cycle Diagnosis: Seoul home prices have entered a super cycle in both Gangnam (last year) and Gangbuk (early this year). Once started, a super cycle lasting 3-4 years is difficult to halt with demand suppression policies.

🔍 In summary,

Seoul housing prices have entered a super cycle driven by fundamental factors: housing supply shortages, expanded liquidity, and inflation hedge demand. The government's demand suppression policies, centered on loan regulations, have failed to significantly impact the wealthy and have not contributed to stabilizing real estate prices. From a long-term perspective, the only solution for price stabilization is a supply measure: opening a large-scale pre-sale market where demand is concentrated to absorb existing demand from the resale market. Meanwhile, the currently low effective tax rate of the property holding tax should be raised for the sake of tax equity, while simultaneously implementing complementary measures like deferred payment options for the elderly. Finally, in the debate over the redevelopment near Jongmyo Shrine, strong criticism has been raised that the Seoul Metropolitan Government's plan to increase the floor area ratio to 1,000% constitutes preferential treatment for private developers and violates the fundamental principle of urban planning: protecting landmark landscapes.

💰 Investment Advice

Strategy for Actual Buyers: As real estate prices tend to outpace income growth during a super cycle, it is a rational decision to strategically acquire suitable homes for actual use based on one's income level and life stage, rather than waiting for a crash.
Location Selection: Focus on apartments in the Gangbuk area, which have not yet risen as much as the Gangnam area that broke record highs in 2021, considering future income levels.

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