Super-High-Rise Redevelopment of Sewoon Sangga in Front of Jongmyo Shrine: Does it Severely Harm Seoul's Value and Urban Competitiveness?

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Controversy over Super-High-Rise Redevelopment of Sewoon Sangga in Front of Jongmyo Shrine: Does it Severely Harm Seoul's Value and Urban Competitiveness?




📌 Summary

The promotion of a 142m super-high-rise building in the Sewoon 4 District of Jongno-gu, Seoul, severely damages the historical scenery of Jongmyo Shrine, a UNESCO World Heritage site, and is a flawed development policy that overlooks Seoul's true urban competitiveness—its historical resources and landscape.


📖 Why it Matters! (Meaning and Context)

Seoul is facing concerns about declining urban competitiveness due to a decrease in its GDP share, and the last approximately 20 years under mayors Oh Se-hoon and Park Won-soon are assessed as a 'lost 20 years' of stagnation. The recent push for super-high-rise development in Sewoon 4 District is criticized not merely as a development issue, but as a serious problem that could fundamentally undermine Seoul's intrinsic value and landscape. Unlike the example of leading global cities that develop with a vision for urban competitiveness enhancement, this development is criticized as a petty policy that only increases floor area ratio without a clear purpose, primarily maximizing the profits of a private corporation. Therefore, a city planning philosophy that sets the direction for Seoul and protects its historical resources and landscape is urgently needed.


🔥 Key Takeaways

1️⃣ Assessment of Seoul's Weakening Competitiveness and Flawed Development Examples

  • Decline in Seoul's GDP Share: Although Seoul's GDP is rising, its proportion relative to the nation's total has decreased compared to 10 years ago, interpreted as a decline in urban competitiveness.

  • The Lost 20 Years: The administration of the past 20 years is characterized as a 'lost 20 years,' pointing to stagnation.

  • Critique of Past Failures:

    • DDP Construction: The case during Mayor Oh Se-hoon's term, where DDP construction was pushed through despite the discovery of massive historical relics after the demolition of Dongdaemun Stadium, is judged as inappropriate development.

    • Seoul City Hall: The decision to damage the former Seoul City Hall building, a modern cultural historical resource, and push through its current controversial design is criticized.


2️⃣ Problems and Grounds for Opposition to Sewoon Sangga Super-High-Rise Development

  • Jongmyo Scenery Damage: Increasing the building height limit from 100m to 142m (from 33 to 50 floors) right in front of Jongmyo Shrine violates the principles of World Heritage Impact Assessment and height restrictions for Jongmyo, a UNESCO World Heritage site.

  • Lack of Development Purpose: The increase in floor area ratio focuses only on expanding office space without aiming for urban competitiveness improvement, and there is no discussion on the public benefit of the increased space—who it is intended to serve.

  • Private Privilege Controversy: There is a lack of discussion regarding the public contribution Seoul City will receive in return for allowing a private company to increase the floor count on their land.


3️⃣ Seoul's True Value: Historical Resources and Landscape

  • Inappropriate Comparisons: Comparing the development of skyscrapers in Tokyo or Singapore—cities with limited historical resources or short histories—to Seoul, a thousand-year-old city, to argue for skyline competitiveness is inappropriate.

  • Seoul's Core Value: Foreign visitors are drawn to historical resources like Gyeongbokgung Palace, Bukchon Hanok Village, Ikseon-dong, Changgyeonggung Palace Secret Garden (Biwon), and Gwangjang Market, not high-rise skylines.

  • The Importance of Namsan Scenery: Seoul's overwhelming value is its landscape, featuring the massive Namsan Mountain in the city center and the large Han River flowing through it, a unique characteristic among global cities of 10 million-plus scale. Specifically, the view of Namsan is the most important landscape from a foreigner's perspective.


4️⃣ Specific Policy Suggestions for Landscape Protection

  • Regulation within Hanyangdoseong Fortress Wall: Height restrictions are essential within the Hanyangdoseong (Seoul City Wall) area to lower the floor area ratio and protect the view of Namsan from specific points (e.g., the hill behind Yeonghwadang in Changgyeonggung Palace).

  • International Precedents:

    • London: Has a 'London View Management Framework (Policy 7.11)' that specifically mandates height restrictions to ensure the view of St. Paul's Cathedral can be seen from specific locations.

    • Athens, Greece: An implicit understanding exists that the view of the Parthenon is a public good, necessitating height restrictions.

  • Separation of Development: Differentiated city planning application is needed, allowing high-rise development (e.g., 1,000% to 2,000% FAR) in areas irrelevant to historical landscapes, such as Gangnam, Wangsimni, and Sinchon.


🔍 Conclusion

The super-high-rise redevelopment of the Sewoon Sangga 4 District is assessed as a petty policy pursued without deep consideration for Seoul's urban competitiveness and intrinsic value. Seoul's true competitiveness lies not in skyscrapers, but in the uniqueness of a thousand-year-old city where historical resources and landscape, such as Gyeongbokgung Palace and Jongmyo Shrine, are harmoniously combined with Namsan Mountain. Specifically, the construction of a super-high-rise building directly in front of Jongmyo Shrine permanently damages the World Heritage scenery, representing a recurrence of flawed development and lack of historical awareness, similar to the DDP and Seoul City Hall cases. Seoul City must redefine its proactive city planning philosophy to protect core views of a public good nature, such as the Namsan landscape, through height restrictions, drawing inspiration from cases like London and Athens, and seeking a balance between historical resources and development. Such development will ultimately diminish Seoul's value, leading to a decline in urban competitiveness.


🏷️ Keywords

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종묘 앞 세운상가 초고층 재개발 논란: 서울의 가치와 도시 경쟁력을 심각하게 훼손하는가?


📌 한줄요약

서울시 종로구 세운 4구역에 추진되는 높이 142m의 초고층 빌딩 건립은 유네스코 세계 유산인 종묘의 역사적 경관을 심각하게 훼손하며, 서울의 진정한 도시 경쟁력인 역사적 자원과 경관을 간과한 잘못된 개발 정책임.


📖 왜 중요한가! (의미와 맥락)

서울은 GDP 비중 감소로 도시 경쟁력 하락이 우려되는 상황이며, 약 20년간의 오세훈·박원순 시장 재임 기간 동안 '잃어버린 20년'을 경험했다고 평가함. 최근 세운 4구역의 초고층 개발 추진은 단순한 개발 논리를 넘어, 서울의 본질적 가치와 경관을 훼손할 수 있다는 점에서 심각한 문제를 야기함. 이 개발은 선진 글로벌 도시들이 도시 경쟁력 향상을 위해 비전을 가지고 개발하는 사례와 달리, 목적 없이 용적률만 높여 민간 사기업의 이익만 극대화하는 졸렬한 정책으로 비판받고 있음. 따라서 서울이 나아가야 할 방향을 설정하고 역사적 자원과 경관을 보호하는 도시 계획 철학이 시급함.


🔥 핵심 포인트 (Key takeaways)

1️⃣ 서울의 경쟁력 약화 및 잘못된 개발 사례 지적

  • 서울 GDP 비중 하락: 서울의 GDP는 상승하지만, 전국 대비 비중은 10년 전보다 감소하여 도시 경쟁력이 떨어지고 있다고 해석함.

  • 잃어버린 20년: 지난 20년간의 시정을 '잃어버린 20년'으로 규정하며 정체를 지적함.

  • 과거 실패 사례 언급:

    • DDP 건설: 동대문 운동장 철거 후 유적 발굴에도 불구, DDP 건설을 밀어붙인 오세훈 시장 재임 시기의 사례는 부적절한 개발로 평가.

    • 서울시청: 근대 문화 역사 자원이었던 구 서울시청 건물을 훼손하고 현재의 모습으로 밀어붙인 결정 비판.


2️⃣ 세운상가 초고층 개발의 문제점 및 반대 근거

  • 종묘 경관 훼손: 종묘 바로 앞 100m 높이 제한 구역을 142m로 50% 상향 조정(33층에서 50층)하는 것은 유네스코 세계 유산인 종묘의 세계 유산 영향 평가 및 높이 제한 원칙에 위배됨.

  • 개발 목적 부재: 용적률 상향의 목적이 도시 경쟁력 향상이 아닌 단순 오피스 공간 확대에만 초점을 맞추고 있으며, 늘어난 공간이 누구를 위해 쓰이는지에 대한 공공성 논의가 없음.

  • 민간 특혜 논란: 민간 사기업 소유 토지에 층수를 올려주는 대신, 서울시가 얻을 수 있는 공공 기여(반대 급부)에 대한 논의가 부재함.


3️⃣ 서울의 진정한 가치: 역사 자원과 경관

  • 잘못된 비교 대상: 도쿄나 싱가포르의 마천루 개발은 역사적 자원이 부족하거나 도시 역사가 짧은 곳의 사례로, 천년 역사를 가진 서울과 단순 비교하여 스카이라인 경쟁력을 논하는 것은 부적절함.

  • 서울의 핵심 가치: 외국인 방문객들이 찾는 곳은 경복궁, 북촌, 익선동, 창경궁 비원, 광장시장 등 역사적 자원이며, 고층 스카이라인이 아님.

  • 남산 경관의 중요성: 서울의 압도적인 가치는 도시 중앙에 거대한 남산과 한강이 흐르는 경관이며, 이는 천만급 글로벌 도시 중 독보적인 특징임. 특히 외국인들의 관점에서 남산 조망은 가장 중요한 경관입니다.


4️⃣ 경관 보호를 위한 구체적 정책 제안

  • 한양성곽 내 규제: 한양 성곽 안에서는 개발 시 용적률을 낮추고 특정 지점(예: 창경궁 영화당 언덕)에서 남산을 조망할 수 있는 뷰(View)를 보호하기 위한 높이 규제가 필수적임.

  • 해외 사례 참고:

    • 런던: 세인트 폴 대성당의 뷰를 특정 지점에서 볼 수 있도록 높이 규제를 명시한 '런던 뷰 매니지먼트 프레임워크(Policy 7.11)' 존재.

    • 그리스 아테네: 파르테논 신전의 조망은 공공재라는 인식하에 높이 규제가 암묵적으로 형성됨.

  • 개발의 분리: 강남, 왕십리, 신촌 등 역사적 경관과 무관한 지역에서는 고층 개발(용적률 1,000% ~ 2,000%)을 허용하는 등 차등적인 도시 계획 적용 필요.


🔍 정리하면

세운상가 4구역의 초고층 재개발은 서울시의 도시 경쟁력과 본질적 가치에 대한 깊은 고민 없이 추진되는 졸렬한 정책으로 평가합니다. 서울의 진정한 경쟁력은 마천루가 아닌, 남산을 품고 경복궁, 종묘 등 역사적 자원과 경관이 어우러진 천년 도시의 독특함에 있습니다. 특히 종묘 바로 앞에서의 초고층 빌딩 건립은 유네스코 세계 유산의 경관을 영구적으로 훼손하며, 이는 과거 DDP나 서울시청 사례처럼 역사적 인식이 부족한 잘못된 개발의 답습입니다. 서울시는 런던이나 아테네 사례처럼 남산 경관 등 공공재 성격의 핵심 뷰를 높이 규제로 보호하고, 역사적 자원과 개발의 균형점을 찾는 전향적인 도시 계획 철학을 재정립해야 합니다. 이러한 개발은 장기적으로 서울의 가치를 깎아내려 도시 경쟁력을 하락시키는 결과를 초래할 것입니다.


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