멈춘 삽날이 부른 7년의 고통
[2026년 부동산 시장 전망]
멈춘 삽날이 부른 7년의 고통
인허가 급감과 멸실 가속화가 빚은 수급 파괴, 2027년까지 뚫린 천장
고대 이집트 파라오의 꿈을 해석한 요셉은 7년의 풍년 뒤에 올 7년의 흉년을 예언했다. 지금 한국 부동산 시장이 마주한 현실은 이와 정반대의 의미에서 서늘하다. 인허가라는 씨앗을 제때 뿌리지 않은 대가가 7년의 공급 가뭄이라는 부메랑이 되어 돌아오고 있어서다. 이미 주사위는 던져졌고 시장은 우리가 경험해보지 못한 수급 파괴의 긴 터널로 진입하고 있다.
부동산R114가 집계한 권역별 아파트 입주물량 추이는 경고등 그 자체다. 2024년 36만 가구에 달했던 전국 입주 물량은 2027년 20만 가구 수준으로 급격히 꺾인다. 특히 수도권 인허가 실적은 4년 연속 감소하며 서브프라임 금융위기 이후의 하락기와 닮은꼴을 보인다. 당시 전세가율이 40퍼센트에서 60퍼센트로 치솟으며 2013년 대세 상승장의 불을 지폈던 역사가 재연될 조짐이다. 현재의 인허가 가뭄은 그때보다 더 심각하다는 점에서 상승의 폭과 깊이를 가늠하기조차 어렵다.
금리와 주택 노후화라는 변수는 타오르는 불길에 기름을 붓는다. 현재의 긴축적 금리가 중립 수준으로 내려앉는 순간 월세로 숨어들었던 수요는 다시 전세로 회귀하며 가격 상승의 강력한 도화선이 될 공산이 크다. 2028년부터 시작될 노후 아파트 교체 주기인 슈퍼 사이클 역시 멸실 물량을 늘려 실질 공급을 더욱 옥죄게 된다. 지방 또한 대전이나 제주 등 일부 지역을 제외하면 80퍼센트에 육박하는 전세가율이 매매가를 밀어 올리는 임계점에 도달해 있다.
이제 집값의 향방을 두고 벌이는 소모적인 논쟁은 무의미하다. 수급의 균형이 완전히 무너진 상태에서 시장 가격은 정해진 산술적 궤도를 따라 움직일 뿐이다. 앞으로의 7년은 우리가 일찍이 겪어보지 못한 공급 결핍의 시대가 될 것이다. 시스템 리스크라는 돌발 변수가 없는 한 흐름을 되돌리기엔 이미 너무 늦었다. 정부와 개인 모두 이 냉혹한 진실 앞에 생존 전략을 다시 짜야 한다. 실기한 대가는 늘 혹독한 법이다.
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